住宅ローンを払えないとき、放置していると最終的に家が「競売」にかかって失われてしまう可能性が高まります。
家を守るには「個人再生」が非常に効果的なので、うまく利用しましょう。
住宅ローンを払えないときに個人再生をすべき理由を解説します。
このページの目次
1．個人再生の住宅ローン特則（住宅資金特別条項）とは
住宅ローンを払えないなら、「住宅ローン特則」つきの個人再生を検討しましょう。
住宅ローン特則とは、個人再生をするときに住宅ローンのみを特別扱いできる特則です。
住宅ローンの支払は基本的に従前とおり継続し、その他のクレジットカードなどの負債のみを減額できます。
個人再生では、原則として「すべての債権者を平等に」取り扱わねばなりません。これを「債権者平等の原則」といいます。
債権者平等の原則があるため、本来なら住宅ローンも減額対象となるはずです。しかし、そうなると、住宅ローン債権者（金融機関）が家を競売にかけるので、家が失われてしまうでしょう。
そこで法律は、個人によって重要な「家」を守るために住宅ローン特則を設けました。住宅ローン特則を適用すると、消費者金融やクレジットカードなどの負債を大きく減額できるので、支払が非常に楽になります。そうなったら住宅ローンを含めた支払を続けられて、家を守れる方も多いでしょう。
なお「住宅ローン特則」はわかりやすく表現している通称であり、法律的には「住宅資金特別条項」といいます。
2．個人再生で住宅ローン特則を適用すべきケース
個人再生の住宅ローン特則を利用すべき人は、以下のような方です。
- 住宅ローン以外に多額の負債がある
住宅ローン特則を使ったときに減額できるのは、基本的に「住宅ローン以外の負債」です。住宅ローンそのものは減らないので注意しましょう。住宅ローン以外のカードなどの負債が膨らんでいるなら、利用価値が高くなります。
- 住宅ローンだけなら、何とか支払っていける
住宅ローン特則を利用しても、住宅ローンは支払わねばなりません。「そもそも住宅ローンの支払いができない」状態では住宅ローン特則つきの個人再生をしても解決できません。
- 家を失いたくない
住宅ローン特則を利用するのは、家を守るためです。「住宅ローンを払えないので家はあきらめる」方は、住宅ローン特則を利用する必要はありません。
3．住宅ローン特則のメリット
住宅ローン特則を利用すると、以下のようなメリットがあるので家を守りやすくなります。
3-1．住宅ローン以外の借金を大きく減らせる
まず、「住宅ローン以外の借金」を大きく減らしてもらえる効果があります。
たとえば、毎月住宅ローンを8万円、それ以外のカードローンを10万円、合計毎月18万円を払っている方がいるとしましょう。カードローンの借入総額は300万円とします。
個人再生をすると、カードローンを100万円にまで減額してもらえて月々の返済額は27,800円程度になります。
結果的に毎月の返済額は、住宅ローン8万円、カードローン27,800円の合計107,800円にまで抑えられ、ずいぶん払いやすくなるでしょう。
3-2．住宅ローンをリスケジュールできる
住宅ローン特則を利用すると、住宅ローンの返済方法を「リスケジュール」できます。
つまり従来の返済方法を変更してもらえる可能性があります。
たとえば、住宅ローンの返済期間を最大10年延長して毎月の支払金額を抑える方法、個人再生の再生債務返済中は元本の返済を一部据え置いてもらう方法など、債権者の同意をとれば、上記以外の方法でも自由に返済条件を調整できる可能性があります。
リスケジュールを適用すれば、無理なく住宅ローンを払いやすくなるでしょう。
3-3．代位弁済が起こっていても巻き戻せる
住宅ローンを滞納しすぎると、保証会社による「代位弁済」が起こります。すると保証会社が遅延損害金を乗せて残ローンの一括払いを要求してきます。
ほとんどの方は、一括払いに対応できないでしょう。住宅を手放すしかなくなるのが一般的です。
個人再生の住宅ローン特則を適用すると、保証会社による代位弁済を「なかったこと」にできます。一括払いする必要はなくなり、元のように金融機関へ分割払いが可能となります。
これを「住宅ローンの巻き戻し効果」とよびます。
住宅ローンつき個人再生には、住宅ローンを滞納しすぎて代位弁済が起こった状態でも家を守れるメリットがあります。
3-4．競売を中止して個人再生を進められる
住宅ローンの返済をせずに放置すると、最終的に家が「競売」にかかります。競売手続きが進むと家は落札者のもとなり、債務者は出て行かざるを得ません。
個人再生の住宅ローン特則を利用すると、競売も中止してもらえます。競売が止まっている間に個人再生手続きを進めて再生計画案を認可してもらえたら、家を失わずにすむのです。
住宅ローンのリスケジュール、代位弁済の巻き戻し、競売の中止などの効果は任意整理には認められません。家を失いたくないなら、任意整理よりも圧倒的に個人再生が有利といえます。
4．個人再生の住宅ローン特則を適用する条件
個人再生の住宅ローン特則を利用するには、一定の条件を満たさねばなりません。以下でどういった要件が必要になるのか、みていきましょう。
4-1．「住宅ローン借入」である
住宅ローン特則を適用するには、ローンの性質が「住宅ローン」であることが必要です。
家に抵当権がついていても、事業用ローンやフリーローン、一般の不動産担保ローンなどの場合には適用できません。
- 家（土地建物、マンション）の購入
- 家の建築
- 家のリフォーム（増改築）
こういった資金借入のためのローンに適用できると考えましょう。
4-2．住宅ローン以外の抵当権が設定されていない
住宅ローン以外に抵当権が設定されていると、住宅ローン特則を利用できません。
たとえば、消費者金融で不動産担保ローンを利用したり、銀行でおまとめローンを利用したりすると、不動産への抵当権設定を求められる可能性があります。
このようにして不動産に2番抵当権、3番抵当権がついていると、抹消しない限り住宅ローン特則を適用できません。
4-3．債務者本人が居住している
住宅ローン特則を適用するには、債務者本人が家に居住している必要があります。
賃貸に出していたり事業に利用したりしている場合、住宅ローン特則を適用できないので注意しましょう。
4-4．居住用スペースが床面積の2分の1以上
家を「店舗兼住宅」や「二世帯住宅」にしているケースでも要注意です。
住宅ローン特則を適用するには、居住用スペースが2分の1以上なければなりません。
店舗部分や他世帯の居住スペースが広すぎると、住宅ローン特則を利用できない可能性があります。
4-5．保証会社が代位弁済している場合、代位弁済後6ヶ月以内に申立てが必要
住宅ローンを滞納して保証会社が代位弁済しても、住宅ローン特則を適用すると「巻き戻し効果」が発生するので家を守れる可能性があります。
しかし、住宅ローンの巻き戻し効果が認められるのは「代位弁済後6ヶ月間」のみで、この期間を過ぎると、住宅ローン特則つきの個人再生を申し立てられなくなるので注意しましょう。
5．家を守りたいなら早めに行動を
住宅ローンの支払が苦しくなっても、住宅ローン特則つき個人再生を適用して家を失わずに済む方がたくさんおられます。
ただ、家を守りたいなら早めに個人再生を申し立てなければなりません。
1つには、住宅ローンを滞納すると高額な「遅延損害金」が発生するためです。
遅延損害金とは、借金返済を滞納した場合に日数に応じて付加される損害賠償金をいいます。特に問題になるのは、保証会社が代位弁済した後の遅延損害金です。
代位弁済額は2,000～3,000万円などの高額になるケースが多く、そこに年率14.6％などの高額な遅延損害金が付加されるので、日数が経過するにつれて負債額が雪だるま式に膨らんでしまいます。
住宅ローン特則つきの個人再生を申し立てても、既に発生した遅延損害金は払わねばなりません。結局、これを払いきれずに個人再生を諦めざるを得なくなる方が少なからず存在します。
個人再生で家を守りたいなら、できる限り代位弁済前に行動しましょう。もしも代位弁済が起こってしまっているなら、一刻も早く専門家へ相談してください。
「代位弁済後6ヶ月が経過するぎりぎりのタイミング」で相談に来られても、失敗のリスクが高まります。早ければ早いほど、大切な家を守りやすくなるのです。
6．個人再生で家を守りたい方、お早目にご相談ください
個人再生は、ただでさえ必要書類も多く複雑な債務整理手続きです。まして住宅ローン特則をつけると、金融機関や保証会社、他の債権者などとの折衝も必要となってさらに対応が複雑になります。専門家弁護士でないと、対応は困難となるでしょう。
当事務所では債務整理に積極的に取り組んでいます。住宅ローンを払えないけれど家を失いたくない方は、お早めにご相談ください。
